Hauskredit und Wohnungskredit: Wie viel Geld brauchst du um eine Immobilie zu kaufen? (inkl. der 2 wichtigsten Faktoren für eine Bank)

Was hat Skispringen mit deinem Hauskredit bzw. Wohnungskredit zu tun?

Wenn du dir einen Skisprung-Wettbewerb ansiehst, dann wird relativ schnell klar, dass es nicht nur darum geht wie weit die Athleten springen. Um einen Skisprungwettbewerb zu gewinnen, braucht man die höchste Punktzahl. Die berechnet sich aus der Weite, den Windpunkten, den Haltungsnoten und aus welchem Gate der jeweilige Athlet gestartet ist. Die Skispringer selbst haben schon oft gesagt: “Wenn du kein Insider bist, dann kennst du dich nicht aus”.

Wie exakt sich die Punkte nach einem Sprung berechnen, ist also fast eine eigene Wissenschaft und als Laie schwer zu durchschauen.

Wenn es um die Bewertung einer Finanzierung durch die Bank geht, dann ist das sehr oft ebenfalls schwer zu durchschauen

Auch dort gibt es eine Vielzahl von Regeln, Bewertungskriterien und scheinbar undurchschaubaren Vorgaben. Wenn du einen Hauskredit oder Wohnungskredit benötigst, dann ist für dich eigentlich nur spannend:

• Wie viel kostet mich der Immobilienkredit bzw. welche Konditionen bekomme ich (und kann/will ich mir das leisten)?
• Wie komme ich zu besseren Konditionen?

Die zwei Fragen werden allerdings durch die bereits angesprochenen Regeln und Bewertungskriterien beantwortet. Deshalb solltest du in Grundzügen darüber Bescheid wissen. Das Ganze ist auch gar nicht so kompliziert, wie’s auf den ersten Blick scheint – speziell nachdem du diesen Artikel gelesen hast.

Wir werden uns unter anderem folgende Punkte im Detail ansehen:

1. Wie viel Eigenkapital ist notwendig für eine vernünftige Finanzierung bzw. wie bewertet das ganze eine Bank?

2. Wie viel Einkommen brauchst du, um vernünftig finanzieren zu können und wie berechnet das wiederum eine Bank?

3. Wie wirkt sich das ganze in Kombination auf deine Kreditkonditionen aus?

Legen wir los…

Speziell rund um’s Thema Eigenmittel kursieren viele Märchen…

• “Mindestens 1/3 des Kredits.”
• “Gar keine Eigenmittel geht auch.”
• “Blablabla”

Die Wahrheit ist: Es gibt keine Pauschalantwort darauf, wie viel Eigenmittel notwendig sind. Es gibt aber ein paar Fakten die (fast) immer gelten:

Je mehr Eigenmittel du hast, desto besser (das ist eigentlich ein No-Brainer).
Sobald die Bank einen “Blankoanteil” finanzieren muss, wird die Kondition schlechter.

Und seit einer Gesetzesänderung 2022/2023 gilt als fixer Wert: 20% Eigenmittel sind Pflicht. Doch auch hier gibt es noch Ausnahmen.

Was bedeutet in diesem Zusammenhang jetzt “Blankoanteil”?

Nehmen wir an du kaufst eine Immobilie um 500.000 € (inkl. aller Nebenkosten). Eigenmittel bringst du 40.000 € mit. Die Bank schätzt bzw. setzt deine Immobilie jetzt allerdings mit nur 400.000 € in ihrer Kalkulation / Schätzung an.

Aus Banksicht hast du jetzt also einen Gesamtwert von 400.000 € Immobilienwert + 40.000 € Eigenmittel. Somit bleiben 60.000 € übrig, für die keine Sicherheit vorliegen. Das ist der Blankoanteil. (Anmerkung: Das ist eine sehr vereinfachte Darstellung, im Großen und Ganzen funktioniert es aber so.)

Ein Großteil der Banken will grundsätzlich gar keine Finanzierung mit Blankoanteil

Wenn sie das Projekt doch finanzieren, dann wird die Kondition (= dein Zinsaufschlag) schlechter. Diese Situation gilt es also unter allen Umständen zu vermeiden. Denn wenn das der Fall ist, dann passiert folgendes…

Erstens schränkst du deine Möglichkeiten bei der Auswahl des Bankinstituts stark ein (wenn 8 von 10 Banken sagen, dass sie nicht finanzieren, dann ist das eher suboptimal) und zweitens wirst du definitiv keine Top-Konditionen bei deinem Hauskredit bzw. Wohnungskredit bekommen (auch wenn dir das die Bank, die es dann macht vielleicht erzählt 😉 ).

Wie viel Eigenmittel solltest du jetzt unbedingt haben?

Wie oben erwähnt, gibt es keine Pauschalantwort darauf. Ein absolutes Minimum sollte folgendes sein: Die gesamten Kauf- und Finanzierungsnebenkosten solltest du unbedingt aus Eigenmitteln abdecken können. Am besten sogar noch etwas mehr. Das bedeutet, dass du in den meisten Fällen mindestens 10 % an Eigenmitteln mitbringen solltest – besser aber 15 %.

Nochmals erwähnt: Das bedeutet nicht, dass mit weniger Eigenmittel keine Finanzierung möglich ist oder du keinen vernünftigen Hauskredit bzw. Wohnungskredit bekommst. Wie sinnvoll die Finanzierung sein wird, ist allerdings zu hinterfragen.

Natürlich ist die Betrachtung der Eigenmittel nur die halbe Miete (no pun intended)

Wenn du 3.000 € brutto verdienst, Eigenmittel von 200.000 € hast, aber eine Immobilie um 1.000.000 € kaufst, dann würdest du zwar 20 % Eigenmittel mitbringen, doch du wirst dir den Kredit trotzdem nicht leisten können. In dem Fall verdienst du einfach zu wenig. Wie viel Einkommen wirklich notwendig ist, wie die Bank das bewertet und wie du das persönlich bewerten solltest, sehen wir uns in Punkt 2 an.

Eigentlich ist die Headline falsch. Richtig müsste sie lauten: “Wie viel FREI verfügbares Einkommen brauchst du um dir dein Wunschhaus leisten zu können?”

Denn es geht im Grunde darum, wie viel Geld am Ende des Monats übrig bleibt, um einen Hauskredit (oder Wohnungskredit) bedienen zu können. Im Grunde geht’s darum eine Haushaltsrechnung zu machen um herauszufinden, ob die Kreditraten für dich leistbar sind.

Das heißt du nimmst dein monatliches Einkommen (inkl. 13. und 14. Gehalt) und ziehst davon alle deine Ausgaben (Betriebskosten der Immobilie, Energie, KFZ, Versicherungen, Lebenserhaltungskosten,…) ab.

Das was übrig bleibt, ist deine zumutbare Kreditrate

Um das Ganze etwas zu veranschaulichen und im Detail darauf einzugehen was noch zu beachten ist, machen wir ein Beispiel.

Sagen wir du kaufst gemeinsam mit deinem Partner eine Immobilie inkl. aller Nebenkosten um 500.000 €. Die Höhe der Eigenmittel die ihr für den Kredit verwendet ist 100.000 €. Weitere 20.000 € behaltet ihr euch als Liquidität / Notgroschen (du solltest NIEMALS dein gesamtes Erspartes verwenden).

Somit bleibt 400.000 € als notwendiger Kredit übrig. Nehmen wir an ihr habt ein gemeinsames Einkommen von 5.000 € netto. Eure Gesamtkosten pro Monat betragen 2.400 € (Info: hier gilt übrigens der Wert ab Bezug der Immobilie; die jetzige Miete müsst ihr nicht mehr reinrechnen). Wenn ihr aktuell also zur Miete wohnt, dann könnt ihr die Mietkosten ignorieren. Bei 5.000 € Einkommen und 2.400 € Gesamtkosten bleiben 2.600 € frei verfügbar. DIe Haushaltsrechnung zeigt also, dass die zumutbare Kreditrate 2.600 € ist.

Bei 400.000 € Kredit geht sich das real leicht aus. Wenn wir von einem Durchschnittszinssatz von zum Beispiel 1,625 % auf 30 Jahre ausgehen (je nachdem wann du das liest, ist der Zins viel zu niedrig oder viel zu hoch), dann liegt die Kreditrate bei rund 1.405 €.

Die meisten Banken rechnen dann noch mit 4 % – 6 % Zins hoch

Auch das muss sich ausgehen, damit die Bank die Finanzierung macht. Die 4-6 % hängen natürlich auch vom aktuellen Zinsniveau ab und könnten inzwischen höher sein. In dem oben beschriebenen Fall würde sich auch das ausgehen. Diese Hochrechnung wird übrigens auch gemacht, wenn man einen sehr langen Fixzins wählt. Das macht zwar nicht viel Sinn, da der Fixzins sicher niedriger ist, aber es wird meistens trotzdem als Kriterium verwendet.

Das hört sich jetzt alles etwas kompliziert an

So schlimm ist es nicht. Wir haben zu dem Thema Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? einen eigenen Excel-Rechner konzipiert. Du kannst dir den Rechner hier downloaden:

1. Du hast nach dem Kauf absolut gar keinen “Notgroschen” mehr

Wenn sich der Kauf und die dazugehörige Finanzierung nur ausgeht, wenn du dein gesamtes Geld verwendest, ohne einen Liquiditätspolster übrig zu lassen, dann ist der Kauf vermutlich zu früh. Speziell falls deine Eigenmittelquote niedrig ist.

Egal wie viel Eigenmittel du mitbringst, du solltest dir immer einen Liquiditätspolster lassen.

Wenn du monatlich einen Überschuss von ein paar tausend Euro hast und sowieso innerhalb von 2-3 Monaten wieder 10.000 € oder mehr auf der Seite hast, dann ist es natürlich nicht so tragisch, wenn du zum Start fast gar keinen Notgroschen mehr hast.

2. Du verwendest keine oder fast keine Eigenmittel

Wie oben schon beschrieben, wird das fast zwangsläufig dazu führen, dass du schlechtere Konditionen erhältst. Auch wenn die Zinsen vielleicht niedrig sind, ist das nicht die beste Strategie.

3. Du überlegst die erste Wohnung bzw. das erste Haus zu kaufen, dass du besichtigst

Schnelle und gut durchdachte Entscheidungen sind toll. Manchmal geht’s einfach darum zu entscheiden und nicht ewig darüber nachzudenken. Im Falle eines Haus- oder Wohnungskaufs bin ich allerdings kein Fan von (zu) schnellen Entscheidungen. Wenn du überlegst, das erstbeste Haus bzw. die erstbeste Wohnung zu kaufen, dann ist die Entscheidung meist zu schnell gefallen.

Eine Ausnahme gibt es: In Teil 3 unseres ultimativen Mieten vs. Kaufen Guides gehen wir die 7 wichtigsten Faktoren beim Immobilienkauf durch. Wenn du die alle berücksichtigt und exakt durchgedacht hast und dein Objekt jeglichen Wunsch und Anforderung erfüllt, dann kann ein “schneller” Kauf eine super Entscheidung sein.

4. Du hast noch nicht mit den Nachbarn gesprochen

Wenn du eine Immobilie kaufst und die Gegend nicht kennst, dann solltest du mit mindestens 3 Nachbarn sprechen. Klopf’ einfach bei den unmittelbaren Nachbarn an, um herauszufinden wie die Nachbarschaft so ist und ob es spezielle Dinge gibt, auf die du achten solltest.

Du erfährst bei diesen Gesprächen vielleicht Dinge, die entscheidend für die Gesamtbewertung der Immobilie sein können.

Bevor wir zum Ende kommen, sollten wir noch eine Frage klären, die wir relativ oft von Klienten bekommen…

• “Wenn das mit den Eigenmitteln und dem Einkommen so wichtig ist, wie kann sich dann jemand mit wenig Einkommen und Kindern ein Haus/Wohnung leisten?”

Meistens geht die Frage einher mit einem spezifischen Beispiel eines Pärchens, dass gerade etwas gekauft oder gebaut hat und es unvorstellbar ist, wie die sich das leisten können.

Die Antwort bzw. Antworten darauf sind relativ einfach:

Es sollte dir egal sein