Umschuldung Kredit - Wann macht es Sinn deinen Immo-Kredit umzuschulden?

4 Jahre vor Ende des Vietnamkriegs entdeckten Robert Steele und Morgan Murphy etwas, das die amerikanische Öffentlichkeit entsetzte

Die beiden Kongressabgeordneten besuchten die US-Truppen und erfuhren, dass über 15 % der in Vietnam stationierten Soldaten heroinabhängig sind. Genauere Untersuchungen ergaben, dass 35 % Heroin ausprobierten und sogar 20 %, nicht “nur” 15 %, abhängig sind. In der Folge wurde ein eigenes Programm gestartet, um die heimgekehrten Soldaten zu rehabilitieren. Doch dann passierte etwas, das alle überraschte.

90 % der heroinabhängigen Soldaten beendeten ihre Sucht fast von heute auf morgen. Nur einer von zehn Soldaten wurde rückfällig. Ausgelöst wurde die plötzliche “Heilung” durch die drastische Veränderung der Umgebung (von Krieg und Vietnam zurück in die USA). Das Ergebnis war unerwartet, da die zu der Zeit gängige Meinung war, dass Heroinabhängigkeit ein nicht veränderbarer Zustand war. 

Du kannst die selbe “Heilung” für deinen Kredit erreichen

Viele denken über ihren Kredit wie die Leute früher über die Heroinabhängigkeit der US-Soldaten – als fixen Zustand. Doch manchmal ist einfach nur eine Veränderung notwendig – in dem Fall musst du nicht umziehen oder das Land verlassen, sondern nur deine Bank wechseln. Und manchmal ist nicht mal der Bankwechsel notwendig. 

Im Artikel klären wir unter anderem folgende Fragen:

• Warum und wann kann eine Umschuldung Sinn machen? Wann nicht?
• Welche Kosten entstehen bei der Umschuldung?
• Wie solltest du exakt vorgehen, um bei der Umschuldung deines Kredits die besten Konditionen zu bekommen?

Vorab: Es geht in diesem Artikel ausschließlich um die Umschuldung eines bestehenden Immobilienkredits. Das heißt du hast eine Wohnung oder ein Haus gekauft / gebaut und hier läuft aktuell ein Kredit. Bei diesem Kredit fragst du dich: Umschuldung Kredit? Sinnvoll oder nicht?

Starten wir mit…

Warum und wann kann eine Umschuldung Sinn machen?

Klären wir zu Beginn noch kurz was eine Umschuldung ist: Wenn du deinen Kredit umschuldest, dann tauscht du deinen bestehenden Kredit in einen anderen um. Du wechselst also von Bank X zu Bank Y. Einfach gesagt tilgst du deinen aktuellen Kredit bei Bank X mit dem neuen Kredit von Bank Y. Ab diesem Zeitpunkt läuft dann die neue Finanzierung. 

Wieso kann es zu empfehlen sein einen Kredit umzuschulden?

Eine Umschuldung macht nur Sinn, wenn du bessere Konditionen (= niedrigere Zinsen) bekommst und insgesamt weniger zurückzahlst. Oder wenn du dir durch eine Umschuldung mehr Sicherheit “kaufst” indem du zum Beispiel von einem variablen Kredit auf einen Fixzinskredit umschuldest. 

Für eine vernünftige Umschuldung sollte zumindest einer der folgenden drei Faktoren zutreffen:

• Das Zinsniveau ist stark gesunken.
• Deine finanziellen Verhältnisse haben sich verbessert und du rechnest damit, dass sich somit auch der Kredit verbessern lässt.
• Du hast deinen ursprünglichen Kredit bei der Hausbank abgeschlossen und dir damals keine vernünftigen oder zu wenig Gegenofferte eingeholt.

Auch wenn du von variabel auf fix umsatteln willst, sollte das Zinsniveau zumindest nicht stark gestiegen sein oder deine finanziellen Verhältnisse dramatisch schlechter geworden sein. Beides wäre kein optimaler Zeitpunkt für eine Umschuldung. 

Wenn einer der drei Faktoren von vorhin zutrifft, dann kann eine Umschuldung spannend sein. Wenn du aktuell beispielsweise 300.000 € Kreditsumme hast und einen 1,875 % p.a. Fixzins, dann sparst du dir bei einer Senkung auf 1 % p.a. bei 25 Jahren Gesamtlaufzeit fast 40.000 €. Nicht ganz uninteressant, oder? (Anmerkung: Je nachdem wann du diesen Artikel liest, sind die Zinsen womöglich viel höher; das ändert nichts an den grundsätzlichen Überlegungen.)

Klären wir im nächsten Schritt sofort die Kosten einer Kreditumschuldung…

Welche Kosten entstehen, wenn du das Projekt “Umschuldung Kredit” angehst?

Die Ersparnis von 40.000 € hört sich natürlich verlockend an. Es stellt sich allerdings die Frage, welche Kosten bei der Umschuldung entstehen. Bei 40.000 € Unterschied musst du nicht lange nachdenken – denn so viel kann eine Umschuldung niemals kosten. Für knappe Fälle und bei kürzeren Laufzeiten ist es allerdings notwendig, das Ganze im Detail zu analysieren. 

Folgende Kosten fallen bei einer Umschuldung üblicherweise an:

• Pönale für die Tilgung des Kredits: Falls du einen Fixzinskredit hast, dann kostet die vorzeitige Tilgung des Kredits maximal 1 % der aushaftenden Summe. Bei 300.000 € sind das 3.000 €. Bei variablen Krediten fällt die Pönale weg. Hier muss die Rückzahlung meist nur 6 Monate im Voraus angekündigt werden.

• Bearbeitungsgebühr bei der neuen Bank: Beim neuen Kredit musst du natürlich eine Bearbeitungsgebühr bezahlen. Wenn du mit uns zusammenarbeitest dann ist die in den meisten Fällen nicht höher als 1 bis 1,25 % der Summe (inkl. unserer Vergütung). Das sind bei 300.000 € also ebenfalls 3.000 (bzw. 3.750) €. 

• Grundbuchseintragung der neuen Bank: Im Großteil der Fälle will die neue Bank statt der alten Bank ins Grundbuch. Diese neue Eintragung kostet dich meist 1,2 % des Kreditbetrags (Update 2023: Inzwischen eigentlich immer 1,44 %, da die Banken aufgrund der Gesetzeslage auf 120 % Eintragung bestehen). Das sind 3.600 €.

• Weitere Kosten: Bei deinem Projekt “Umschuldung Kredit” können auch noch weitere Kosten entstehen. Das kann zum Beispiel eine Ablebensversicherung sein, die die alte Bank nicht benötigt hat, oder höhere Kreditkontoführungsgebühren. Auch das musst du in der Gesamtbetrachtung berücksichtigen. 

Nehmen wir einfach mal an, dass in unserem Beispiel insgesamt ca. 10.000 € an einmaligen Kosten entstehen. Die Kosten-/Nutzenrechnung kannst du an dem Punkt beenden – eine Umschuldung ist sicher vorteilhaft.

Bei knappen Fällen (= die Ersparnis ist nicht besonders hoch) müssten wir dann auch noch hochrechnen, dass wir die “Kosten” gewinnbringend anlegen könnten, anstatt sie zu zahlen. Gegenrechnen müssten wir dann aber noch die monatliche Ersparnis (wenn wir umschulden), die wir den Rest der Laufzeit monatlich anlegen könnten. Wirklich notwendig ist dieses Detail aber nur bei sehr engen Fällen.

Eine entscheidende Rolle spielt auch die Laufzeit deines Kredits

Wenn du noch 25 Jahre Zeit hast und eine Verbesserung von 1,875 % auf 1 % p.a. erzielen kannst, dann ist eine Umschuldung in 99,9 % der Fälle zu empfehlen. Was ist, wenn die Laufzeit kürzer ist?

Bei 15 Jahren schrumpft der Vorteil auf ca. 21.000 €. Eine Umschuldung ist noch immer empfehlenswert. Wenn du allerdings nur mehr 10 Jahre Zeit hast und die Zinsverbesserung nicht 0,875 %-Punkte, sondern “nur” 0,5 %-Punkte sind, dann ist das Vorhaben stark zu hinterfragen.

Deshalb sind Umschuldungen bei sehr kleinen Zinssatzverbesserungen meist nicht zu empfehlen

Wenn du aktuell 1,5 % p.a. fix auf 20 Jahre hast und der neue Zinssatz wäre 1,45 % p.a., dann ist von einer Umschuldung immer abzuraten – außer du sparst dir fast alle einmaligen Kosten. Falls du dich also gerade gefragt hast, ob man dann alle 4 Jahre umschulden sollte – nein, in den meisten Fällen nicht. Denn wenn du deinen Kredit generell immer beim Bestbieter abschließt, dann ist eine dramatische Verbesserung meist nur bei stark fallendem Zinsniveau möglich.

Das bringt uns auch zum nächsten Punkt…

Wie solltest du exakt vorgehen, um bei deinem Projekt Umschuldung Kredit die besten Konditionen zu bekommen?

Ohne Bankausschreibung wirst du niemals wissen, ob du die besten Konditionen hast.

Das gilt nicht nur für die Umschuldung, sondern für jeden Kredit, den du aufnimmst. Ja, auch wenn die Schwester, Mama oder der Onkel deines Freundes bei der Bank arbeiten. Ja, auch wenn dein bester Freund bei der Bank im Ort alle Nachbarshäuser finanziert hat. Ja, selbst wenn du glaubst, dass das wirklich gute Konditionen sind und dein Hund, die Nachbarskatze und das Eichhörnchen vom Baum nebenan dein Gefühl bestätigt haben 😉

Am Ende des Tages ist das nur ein Gefühl von dir. Und ich sage nicht, dass deine Gefühle irrelevant sind, aber man sollte immer zwischen Wahrheit und Gefühlen unterscheiden. Beides kann wichtig sein, aber es ist nicht dasselbe. Bei einem Kredit steht die Wahrheit im Vordergrund – außer dir ist egal ob du zu viel bezahlst.

Was ist jetzt eine Bankausschreibung?

Einfach gesagt holt man sich in dem Fall Angebote von einer Vielzahl von Banken und wählt dann das Beste aus. Du musst aber nicht zu 10 Banken laufen, dort jeweils 90 Minuten Zeit verschwenden und dann nochmals überall nachverhandeln. 

Wenn wir mit unseren Klienten das Thema Kredit angehen, dann übernehmen das natürlich wir. Nur mit dem Vergleich ist gewährleistet, dass du wirklich die besten Konditionen und das perfekte Gesamtangebot bekommst. Eines sei verraten: Von den letzten gefühlt 500 Finanzierungsfällen gab es bei uns keinen Fall bei dem die regionale Hausbank das beste Angebot hatte 😉

Ist eine Umschuldung bei der selben Bank auch möglich?

Kannst du deinen Kredit also auch verbessern, indem du mit der aktuellen Bank sprichst? Ja, auch das geht. Das bezeichnen wir dann zwar nicht mehr als Umschuldung, sondern als eine Verbesserung der Kondition, aber das Endergebnis ist dasselbe: Du erzielst Preis-/leistungstechnisch eine Verbesserung deiner finanziellen Situation.

Der Großteil der Kosten einer Umschuldung fällt allerdings auch an, wenn du beim selben Institut bleibst. Das Einzige das fix wegfällt, ist das Pfandrecht der Bank im Grundbuch – denn das besteht ja schon. Eine komplette Bankenausschreibung ist also abermals zu empfehlen. Die einzige Ausnahme besteht, wenn du jetzt schon bei der besten Bank am Markt bist.

Wir gehen bei Finanzierungen, die wir mit Klienten gemacht haben, meist so vor…

Zuerst klopft man bei der aktuellen Bank an und fragt ob, wie und in welchem Ausmaß sie den Kredit anpassen würden. Das bewertet man dann und entscheidet, ob eine komplette Ausschreibung Sinn macht, oder ob die “Umschuldung” bei der aktuellen Bank besser ist.

Bei Heroinabhängigkeit sind wir keine Experten und wie schwierig es ist eine Drogenabhängigkeit zu beseitigen, ohne sein Umfeld zu 100 % zu verändern, wissen wir auch nicht. Wenn’s um die Finanzierung bzw. Umschuldung geht, dann sind wir allerdings die Richtigen…