Vorsorgewohnung - Sinnvoll oder nicht?

Über 150 Kilometer, 5 Stunden Flugzeit, kein einziger Flügelschlag

Das sind die beeindruckenden Werte des Andenkondors. Er gehört zu den Neuweltgeiern und ist einer der mächtigsten Greifvögel der Welt. Seine Flügelspannweite von 3 m zählt zu den größten im Reich der Vögel. Ausgewachsene Geier bringen bis zu 15 Kilo auf die Waage. Genau das stellt den Andenkondor aber auch vor ein Problem.

Mit 15 Kilo abzuheben oder mit diesen riesigen Flügeln zu schlagen ist eine kleine Tortur. Eine Studie aus dem Jahr 2020 hat gezeigt, dass der Andenkondor nur 1 % seiner gesamten Flugzeit mit Flügelschlag verbringt. Den Rest der Zeit gleitet er. Unnötige oder nicht geplante Zwischenlandungen sind für den Kondor verheerend. Das bedeutet, dass die Entscheidung wann und wo er abhebt, zentral für seinen Erfolg ist, denn den größten Teil seiner Energieversorgung muss er für den Start verwenden. 

Ähnlich verhält es sich beim Kauf einer Vorsorgewohnung

Den größten Aufwand hast du zu Beginn. Wenn du’s richtig machst, dann ist dieser aber auch in einem vertretbaren Ausmaß. Für den Erfolg genau so entscheidend ist allerdings auch der laufende Aufwand. Der Andenkondor hat den Flug ohne Flügelschlag perfektioniert. Das gilt bei deiner Vorsorgewohnung ebenfalls – nach dem Kauf so effizient wie möglich zu handeln, in Bezug auf deinen persönlichen Zeit- und Energieaufwand. Wir besprechen in diesem Artikel deshalb:

• Warum ist eine Vorsorgewohnung als Anlage interessant?
• Was macht eine Vorsorgewohnung vielleicht mühsam und wie kannst du das vermeiden?

Bereit? Legen wir los…

Bevor wir über die Vorsorgewohnung als Anlage sprechen, sollten wir kurz definieren was eine Vorsorgewohnung ist:

Bei einer Vorsorgewohnung wird ein Objekt errichtet, das von vornherein auf Vorsorge-Wohnungskäufer zugeschnitten ist. Du wirst selten eine 160 m² Wohnung als Vorsorgewohnung finden. Die Wohnungen sind tendenziell kleiner und somit einfacher zu vermieten.

Dein Gewinn besteht in dem Fall aus Mieteinnahmen und der (möglichen) Wertsteigerung der Immobilie an sich. Falls du generell mehr zu Immobilien als Investment wissen willst, dann empfehle ich dir unseren Artikel Immobilieninvestment – Alles was du wissen musst. 

Was spricht jetzt für eine Vorsorgewohnung?

Du schaffst dir mit einer Vorsorgewohnung ein relativ sicheres, passives Einkommen (wie passiv es sein kann, besprechen wir noch in Punkt 2). In Niedrigzinsphasen kannst du die notwendigen Eigenmittel gering halten (20-30 %) und baust dir somit Immobilienvermögen auf, das laufend Geld abwirft. Eine Sache sollten wir gleich ansprechen: 

Kannst du eine Wohnung ohne Eigenmittel kaufen, die sich nur durch die Mieteinnahmen selbst finanziert?

Jene Wohnung, die du ohne Eigenmittel kaufst und die sich durch die Mieteinkünfte selbst bezahlt, gibt es, aber selten bis nie bei Neubauprojekten. Um das zu erreichen, musst du vermutlich eine etwas größere Bruchbude kaufen und diese dann als 3er oder 4er WG teuer an Studenten vermieten. Die Frage, die man sich da dann stellen muss: Wieviel Aufwand und Kosten verursacht die Vermietung? Wann kommen die größeren Investitionen aufgrund von Reparaturarbeiten & Co? Wie viel Aufwand ist bereits vorher nötig, um so ein Objekt zu finden und dann auch zu bekommen?

Wenn du all das berücksichtigst, ist das “Schnäppchen” gar nicht mehr so toll. Wir sind kein Fan davon ein vermeintlich passives Einkommen in einen Zweitjob für den Käufer zu verwandeln 😉

Unserem Verständnis nach soll eine Vorsorgewohnung sicheres Einkommen generieren und das praktisch ohne Aufwand

Natürlich muss die Rendite vernünftig sein. Aber ob bei der Vorsorgewohnung in guter Lage jetzt 2,9 % Bruttomietrendite oder 3,15 % rauskommt, sollte egal sein. Der Unterschied ist für dein Immobilieninvestment irrelevant. Das was zählt ist der Aufbau von passivem, sicherem Einkommen. Und dafür eignet sich eine Vorsorgewohnung als Beimischung zu einem sinnvollen Gesamtportfolio durchaus. Trotzdem sollte erwähnt werden: Es ist natürlich keine Pflicht eine Vorsorgewohnung zu haben, um erfolgreich Geld anzulegen.

Wir haben vor kurzem mit Partnern ein Projekt in Linz umgesetzt, das folgende Eckdaten hatte

Insgesamt standen 19 Wohnungen zum Kauf. Die durchschnittliche Größe lag bei 55 m² pro Wohnung. Für ein sinnvolles Investment waren ca. 40.000 € an Anfangsinvestment notwendig und eine laufende Zuzahlung von ca. 100-200 € monatlich für 30 Jahre (mit mehr Eigenmittel ist weniger bis keine Zuzahlung notwendig). Danach ist die Vorsorgewohnung abbezahlt und alle Mieteinnahmen stehen als Cashflow bereit. Rechnet man mit einer Wertentwicklung der Immobilie von 1,5 % p.a. und einer Mietpreisanpassung von ca. 1,5 % p.a. dann bedeutet das, dass man über 30 Jahre insgesamt ca. 95.000 € bezahlt hat für eine Wohnung die nach 30 Jahren einen Wert von ca. 365.000 € hat und laufende Mieteinnahmen von 1.000 € monatlich erzielt. 

Eine entscheidende Frage dabei ist natürlich: Wie viel Aufwand verursacht diese Wohnung jetzt in der laufenden Betreuung? Oder anders gefragt: Wie schafft man es so effizient wie der Andenkondor zu fliegen?

Stell dir ein dreijähriges Kind vor (das ist ungefähr so schwer wie der Andenkondor), das versucht zu fliegen, indem es mit den Händen auf und ab schlägt. Selbst wenn du dem Kind die größten Flügel gibst, die es tragen kann, wird ein erfolgreicher Flug unwahrscheinlich bleiben. Den meisten geht’s beim sinnvollen Immobilieninvestment ähnlich. Sie wissen nicht so recht wie sie vom Fleck kommen sollen oder der Aufwand scheint schier unmöglich zu sein. 

Natürlich kannst du einfach irgendeine Wohnung kaufen die günstig erscheint und mit dem Vermieten beginnen

Du suchst dir auf willhaben ein Objekt und los geht’s. Das ist dann vergleichbar mit dem Kind, das sich mit angeschnallten Flügen in den Grand Canyon stürzt und hofft, dass die Flügel funktionieren. Wenn du viel Glück hast, kommst du mit ein paar Schrammen davon, in einigen Fällen fliegst du tatsächlich und wenn du Pech hast, bist du tot. Wir bei FiP.S haben für unsere Klienten folgende Grundgedanken bei der Bereitstellung einer Vorsorgewohnung (und das sind gleichzeitig auch jene Punkte die mühsam werden, wenn man sie selbst macht):

• Kein Zeitaufwand bei der Suche & beim Kauf der passenden Immobilie
  Du sollst nicht durchgehend auf willhaben, Immoportalen, Apps und im Freundeskreis nach potenziellen Investmentmöglichkeiten suchen müssen. Du sollst auch keine Wohnungen besichtigen müssen und dich fragen, ob der Deal gut, schlecht oder nur ok ist. Weiters sollst du dich nicht um den richtigen Notar kümmern müssen oder wie der Kaufvertrag im Detail auszusehen hat. All das kostet Zeit und Nerven. 
  
• Keine Unsicherheit bezüglich des Zustands der Wohnung
  Wenn du eine gebrauchte Eigentumswohnung kaufst, dann weißt du nie ganz genau wie der Zustand ist. Wir arbeiten nur mit Partnern, bei denen wir wissen, dass die Bausubstanz absolut top ist. Es geht nicht darum Luxusdomiziele zu bauen, aber eine Bruchbude als Vorsorgewohnung macht nur beim Betrachten am Papier Spaß und in der echten Welt nerven die Probleme, die damit einhergehen und kosten womöglich einen beträchtlichen Teil der Rendite.

• Kein zusätzlicher Zeitaufwand bei Mietersuche, Mietermanagement & Co
  Egal ob es der reibungslose Mieterwechsel, die Schlüsselübergabe, das Mahnwesen, die Wertsicherung oder ein anders Mietermanagement-Thema ist. Genau mit dem sollst du dich nicht beschäftigen müssen. Das soll über eine sehr gute Hausverwaltung erledigt werden. Eine gute Hausverwaltung sollte auch die Unterlagen für eine einfache steuerliche Abwicklung bereits aufbereiten. Wenn du das alles selbst machst, hast du mit deiner Vorsorgewohnung bald einen Zweitjob, anstatt eines passiven Einkommens. Falls du dir gerade denkst: Aber das kostet ja bestimmt eine Lawine?! Nein. Du bist hier je nach Objekt und Lage bei 25 – 30 € pro Monat + einer Monatsmiete für den Wechsel eines Mieters. Dafür kannst du in ganz Österreich Wohnungen kaufen und bist nicht an deinen Wohnort gebunden. Und nochmals: Eine Vorsorgewohnung soll passives Einkommen bringen und nicht einen Zweitjob.
• Abwicklung der notwendigen Finanzierung
  Wenn wir Immobilienprojekte konzipieren, dann klären wir im Vorhinein bereits mit passenden Banken wie und in welchem Ausmaß eine Finanzierung für potenzielle Käufer möglich ist – damit du dich auch um das nicht kümmern musst. Die Zeit, um zu 5 Banken zu laufen und dann nachzuverhandeln, um hoffentlich das beste Angebot zu bekommen, sparst du dir damit also auch. Bei uns ist garantiert, dass du den besten Finanzierungsdeal bekommst.
• Wenn gewünscht: Mietenpool
  Bei einem Mietenpool werden die Mieten der teilnehmenden Eigentümer in einen gemeinsamen Topf geworfen. Daher ist auch der Leerstand einer einzelnen Wohnung nur mit einem kleinen Teil wirksam, weil das Risiko des Leerstands auf alle Teilnehmer des Mietenpools aufgeteilt wird. Nehmen wir an 10 Wohnungen sind im Mietenpool. Jede Wohnung erzielt Mieteinkünfte von 400 € pro Monat. Insgesamt also 4.000 € pro Monat. Genau deine Wohnung steht jetzt für ein Monat leer. D.h. anstatt 4.000 € kommen nur 3.600 € in den Mietenpool die auf alle 10 Wohnungen aufgeteilt werden. D.h. du verlierst nicht 400 € in diesem Monat, sondern nur 40 €, weil jeder der Teilnehmer am Mietenpool nur 360 €, statt der üblichen 400 € erhält. Dein finanzielles Risiko im Falle des Leerstands ist somit deutlich reduziert. Ob ein Mietenpool gewünscht ist oder nicht, entscheiden die Eigentümer der Vorsorgewohnungen bei jedem einzelnen Projekt.

Das war ein kleiner Auszug unserer Denkweise bezüglich Vorsorgewohnungen.

Genau mit diesen Themen bzw. möglichen Problemen solltest du dich bestmöglich NICHT beschäftigen müssen. Eine Vorsorgewohnung soll nicht so viel Aufwand verursachen wie ein 7-Gänge Haubenmenü, das du selbst kochst. In unserer Welt soll es für dich wie ein Crock-Pot Essen sein – du hast einmal kurz Aufwand, indem du alles in den Topf wirst, dann drückst du auf den Knopf und 10 Stunden später hast du ein perfektes Gericht, das so gut schmeckt wie das Haubenmenü.